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茵梦湖折戟

发布时间: 2017-12-29 09:56:44   作者:JBN记者李梦丽林敏/文、图   来源: 江西商报  
摘要: 北纬30°、东经116°,就是南昌茵梦湖国际旅游度假区(以下简称“南昌茵梦湖”)所在地。七年,这个曾被视为江西首个休闲文化旅...

    北纬30°、东经116°,就是南昌茵梦湖国际旅游度假区(以下简称“南昌茵梦湖”)所在地。七年,这个曾被视为江西首个休闲文化旅游乐园、江西十大战略性新兴产业(文化及创意)发展规划项目之一、江西十四个 “远期规划工程和项目”之一、江西七个重大重点项目之一、鄱阳湖生态经济区整体规划的项目,却遇折戟。
    今年12月11日,南昌县银三角管理委员会对外发布了“浙江中国小商品城集团股份有限公司挂牌转让南昌茵梦湖项目产权”的公告。公告显示,小商品城将以不低于18.98亿元的价格转让茵梦湖。
A
折戟沉沙
    茵梦湖项目,定位为南昌首个第五代主题乐园,占地3300亩,总投资要达到31亿元。根据规划,该项目整合 “文化旅游地产”和“生活综合体”两大开发模式,是融主题游乐、旅游度假、休闲娱乐、商务办公、文化传播、高尚居住为一体的综合性文化旅游休闲目的地。
    从地理位置上看,项目地处南昌县银三角区域,承接昌南老城板块,扼守昌南门户,占据莲塘与向塘两大强镇的中心区位优势,距离银三角立交桥仅有2.5公里。此外,该项目距离地铁3号线银三角北站也不到3公里,同时是105国道、320国道、绕城南高速三条道路交汇地,BRT公交途径此处,昌吉赣城际铁路穿城而过,交通十分便利。
    2011年8月,南昌茵梦湖由江西康庄投资控股(集团)有限公司(以下简称“江西康庄”)投资开工建设,计划于2012年底正式对外开放主题乐园。建建停停过程中,2013年3月称有望当年10月开园。到2014年初时,尽管有关单位确保在2014年底一期建成开园。然而直到今天,该项目不仅未能开园,更是停工长达两年多。
    12月25日下午,江西商报记者来到茵梦湖项目原址,年久失修的大门、两侧路口已被木栅栏围挡,现场人极少,只有几名安保和清洁工作人员,格外冷清、萧条。顺着主干道行走约300米,记者看到的是修建到一半的桥梁;成片没有开发的工地上杂草丛生,不时可见被焚烧的痕迹;不远处残垣断壁的废弃建筑,错落布置在园内;无人问津的云霄飞车和大型过山车,就像被遗忘的战士一般“坚守”在这片土地;脚手架锈迹斑斑,湖边荒地上耸立的铁架上,赫然立着几个大字——“南昌茵梦湖国际旅游度假区”。
    “早就停工了,大概是在2014年、2015年吧,就没有人再施工了。”记者在茵梦湖项目现场看到不少学生,他们三五成群结队前来游玩,并告诉记者,“我们都是附近一所医学院的学生,有的经常来,有的是第一次。大门根本就没有人,我们直接就进来了。”记者在现场看到,多名学生爬上没有任何安全保障的过山车轨道。
    当记者带着种种疑问找到相关单位,一位自称是该项目物业公司的部门负责人称,“我不知道,我不清楚,我们是外包的公司。你们走吧,无可奉告”,拒绝回答有关该项目的任何问题。同时,该负责人称,项目早就停工,现场只有物业人员留守,没有其他人在此办公。
    记者调查了解到,2015年6月,江西康庄在未告知任何理由的情况下,就让工地集体放假。从此项目就停了下来,直到今天再未开工。
    “开发商迟迟未能支付工程款,而施工单位也拒绝垫资,茵梦湖项目就一直处于停工状态。”南昌县银三角管委会一名负责宣传的黄姓工作人员告诉记者,日前,南昌县政府成立了一个清理债权债务的小组,专门负责该项目的清算,目前该事件正在走法律程序。
    据了解,为了重启茵梦湖项目,江西康庄曾多次向南昌县委县政府递交申请,希望能先启动该项目商业住宅的建设,将房地产项目所获取的利润用于乐园项目的建设。“但是这个申请被驳回了,因为违背了项目规划。”黄姓工作人员如是说。
    文化旅游地产项目的特点是投资大、回收的周期长,需要充足的现金流保障才能为项目带来可持续性。茵梦湖项目的现状,与当初建设国际旅游度假区的定位不无关系,业内人士告诉记者,“开发商实力偏弱,尽管后来引进了小商品城,但投入力度不够,难逃烂尾命运。”
    如今的茵梦湖,与开业时的热闹盛况截然不同。“刚开始那会真的很热闹。当时还想着一出家门就有一个游乐场,蛮好的。哪里想到,没几年就停掉了,到现在都没有做好,也没有人管。现在这么大一块地空着好可惜。”附近居民惋惜地说。
B
资金风波
    债务问题、资金断裂是记者在调查茵梦湖项目停工原因时得到的统一答案。
    茵梦湖物业公司的工作人员纷纷表示,“开发商没有钱了。我们就住在附近,所以在这里上班,工资还是会准时发。”
    南昌县国土资源局局长高骅告诉记者,茵梦湖项目停工至烂尾,主要是因为资金链断裂。“义乌小商品城公司分两次付了一期、二期的项目资金,等到要付第三笔资金时,发现项目一直没动工,之前投的钱也都被挪用还债了,小商品城公司就没有再投钱了。”高骅说。
    银三角管委会工作人员透露说,茵梦湖项目曾向银三角管委会借款,至今未归还,“所以我们只好向法院提起诉讼”。据了解,江西康庄曾向银三角管委会借款980万元,主要用于支付农民工工资及江西康庄员工的工资。日前,法院已冻结江西康庄持有的南昌茵梦湖置业有限公司和南昌欧风置业有限公司(以下简称“欧风置业”)价值980万元的股权。
    据悉,江西康庄成立于2006年6月12日,注册资本为13188万元,是一家以旅游地产开发为核心业务,集地产开发、旅游运营、商业管理、产业投资等业务为一体民营企业。
    根据财报显示,自开工到2013年8月,江西康庄账面一直无营业收入,亏损达295.21万元。到2016年底,茵梦湖项目仍无任何营业收入,净利润-2.19亿元。截至今年9月30日,该项目负债总额为4.21亿元。
    事实上,早在2011年,茵梦湖项目开工之年,江西康庄董事长孙建强就公开宣称,打造茵梦湖项目在资金方面确有压力,“从我们目前的判断,资金紧张固然是存在的,但政策也是随时在变动的,今年紧,明年不一定紧,或者明年还紧,后年肯定不会紧了吧,至少它是一种波动的。”孙建强曾言。为了缓解资金紧张问题,2013年9月,江西康庄与小商品城达成战略合作,由小商品城出资10.94亿元收购茵梦湖项目75%的股权。2014年11月13日,小商品城再投5.67亿元到该项目,收购了欧风置业70%的股权。只是小商品城的两次“输血”,也没能救活茵梦湖项目。2015年上半年,该项目彻底停工。
    现在看来,江西康庄资金一直存在问题。
    记者在一份名为 《郭建新诉江西康庄投资控股(集团)有限公司民间借贷纠纷案民事一审判决书》上看到:2014年3月13日,江西康庄以公司发展需要向郭建新借款100万元,约定借期一年。借款到期后,郭建新多次催讨却无果,于2016年6月20日诉至江西省南昌县人民法院。而这仅仅是其中一部分。据风报网显示,江西康庄涉及民间借贷纠纷多达45起诉讼,已被列入失信企业名单。
    停工烂尾,前景堪忧,使得小商品城最终选择退出。今年11月29日晚间,小商品城发布公告,宣布全资子公司义乌中国小商品城房地产开发有限公司拟通过在义乌产权交易所公开挂牌的方式,以不低于18.98亿元转让茵梦湖项目产权。
C
南昌之梦?
    如今,茵梦湖项目转让的消息已闹得沸沸扬扬。孙建强编织的南昌茵梦湖梦也落空。
    “体验最新第五代主题乐园的刺激、入住德国新天鹅堡原型设计的五星级主题酒店、游览欧洲旅游小镇异国风光……”孙建强如此描绘茵梦湖的蓝图。彼时,南昌市、南昌县、银三角管委会都对这个项目充满期待。
    据初步估算,茵梦湖乐园正式开业后的年接待游客量有望达到180万人次,新增利税8.5亿元,提供直接就业岗位3000个、间接就业岗位15000个……
    梳理目前南昌主题乐园的资料可以发现,茵梦湖项目的开发设计比南昌万达乐园要早。但如今,万达乐园早已对外开门营业,而茵梦湖项目仍然处于停工状态。
    “文化旅游地产项目对资金实力和团队的策划、运营能力要求高。”江西财经大学旅游与城市管理学院旅游管理系主任胡海胜博士分析认为,在我国的融资成本下,完全靠运营文化旅游项目,回报周期可能达到20年甚至更长。上一年度的数据显示,我国主题公园70%是亏损的,20%持平,只有10%的主题公园是盈利的。
    在胡海胜看来,茵梦湖项目烂尾无不与开发商的资金实力、团队运营能力不足有关。“在开发文化旅游项目方面,江西康庄的实力不够,这也是江西本土企业的通病。”胡海胜分析说。
    公开资料显示,小商品城是挂牌上交所交易的上市公司,也是中国商品贸易流通领域的龙头企业,其业务还涉及地产、会展、物流、酒店等行业。现今,小商品城总市值已达315亿元,净利润12.4亿元。可以发现,该公司并没有投建文化旅游地产项目的先例。
    值得注意的是,小商品城先后两次注资茵梦湖项目时,先后得到了公司董事汪一兵、胡根法的弃权票。汪一兵考虑到国家对房地产宏观政策及小商品城突出主业、控制风险的要求,故两次投“弃权”票。胡根法则基于小商品城在房地产方面累计投入较大、近年房地产开发业务对小商品城的业绩贡献与投入不相匹配等方面的考虑投出“弃权”票。
    茵梦湖项目作为省、市、县三级重点引进项目,也是南昌首个文化产业项目,对江西、对南昌、对南昌县都具有重要意义,但是相关部门和标的公司工作人员面对媒体记者时,却纷纷缄口少言。
    高骅透露说,目前国内有实力的上市企业正在与标的公司洽谈茵梦湖项目的合作,但是面对如此巨额体量项目,后续能否转型成功,仍是未知。
 

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